Le conseil immobilier est un garant de la transaction. Il s’agit d’un expert représenté par les métiers d’agent immobilier ou de notaire. Ils exercent un devoir de conseils envers les particuliers.
Qu’est-ce qu’un conseil immobilier ?
Le conseil immobilier a un devoir. Il doit protéger le particulier qui fait appel à lui. C’est un professionnel de l’immobilier, qualifié et qui se rend disponible.
La Cour de cassation a une définition précise du devoir de conseil. Il s’agit d’une « obligation d’avertir le client qui projette d’acheter un bien de tous les risques de l’opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter » (Cass, 1ère Civ, 15/07/1999).
C’est pourquoi, le professionnel se tient prêt à fournir des informations, seulement une fois qu’il les a lui-même vérifiées. Parmi ces obligations, il est de son devoir de s’assurer que son client est bien le propriétaire du bien en question, et qu’il a la capacité de le mettre en vente.
Si jamais le conseil immobilier manque à son devoir, les parties ont la possibilité de réclamer la diminution de la commission de l’agent immobilier. Dans certains cas, ces honoraires peuvent même être totalement supprimées. Pour les situations les plus complexes, la responsabilité engendrée peut se traduire par une indemnisation du préjudice qui a été subi.
Le cas de l’agent immobilier
En tant qu’agent immobilier, le professionnel a une obligation contractuelle de conseil immobilier. Il l’exerce face à un contractant et, s’il y a lieu, face à un cocontractant. Cet agent immobilier reste redevable de ce devoir de conseil, même si un notaire est présent.
Peu importe la situation, il ne peut pas renoncer à son obligation de conseiller ou de mise en garde des parties. Si on le lui demande, il doit pouvoir apporter la preuve qu’il a correctement rempli son devoir de conseil. Cela peut passer par le mandat qu’il doit signer en amont et qui récapitule l’ensemble des caractéristiques du bien concerné.
Les limites du devoir de conseil immobilier
Sa responsabilité est engagée dans le cas où il n’indique pas à l’acquéreur les informations connues de sa personne ou qu’il aurait du connaître. C’est également le cas s’il n’a pas vérifié l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties. Néanmoins, il ne peut pas être tenu responsables des vices cachés par le vendeur.
Mais il doit pouvoir informer l’acquéreur d’une location ou d’une vente immobilière des vices apparents sur le bien concerné. En tant que professionnel de l’immobilier, il ne peut se contenter d’ignorer cette situation.
Il faut savoir que l’agent immobilière assure l’intermédiaire. Il n’est pas un vendeur de biens, ni même un expert en construction immobilière. Il n’a pas à réaliser des investigations techniques par rapport à la structure du bien. Cependant, si le vendeur informe l’agent immobilier d’un défaut, il doit obligatoirement le mentionner dans le compromis de vente.
Au tribunal, la responsabilité du professionnel de l’immobilier est facilement retenue s’il y a un manquement au devoir de conseil. Cette obligation est rattachée à l’obligation principale d’exécution de la prestation promise au préalable. Par contre, il est important de noter que, si l’acquéreur est lui-même un professionnel, la responsabilité de l’agent immobilier défaillant n’est pas retenue.
